美国十月成屋销售创十六年新低

一、成交量跌至2010年以来最低

全美房地产经纪商协会11月12日公布，10月美国成屋销售折合年率375万套，环比下降5.5%，同比下降8.8%，为2010年8月以来最低水平。路透调查的经济学家此前预期为385万套，实际数据明显低于预期。成屋销售按过户时间统计，10月成交的合同大多签订于8月和9月，而当时30年期固定房贷利率正处于年内最差水平，10月全月平均利率达到7.33%，月中一度逼近7.40%。高利率与高房价叠加，将大量潜在买家挡在市场之外。协会首席经济学家劳伦斯·云表示，成交低迷的同时，被压抑的需求正在不断积聚。

二、库存上升房价仍在上涨

10月待售成屋库存环比增加1.3%至159万套，供应有所改善，但去化速度依然缓慢。与成交量形成对照的是房价：10月成屋价格中位数为421900美元，同比上涨0.4%，为历年10月的最高水平。量价背离的格局说明，卖方并不急于降价，而买方则因月供压力选择观望。房贷利率近期已连续四周回落，30年期品种降至7.11%的七周低点，但利率变化传导到成交需要时间，11月和12月的销售数据仍将消化8月和9月疲弱的签约管道。协会指出，首次购房者受冲击最大，高利率抬高了首付之外的月供门槛，而换房需求也被锁定效应抑制：许多现有房主手握低利率贷款，不愿以更高成本置换。从区域结构看，高利率对西部与南部市场的冲击相对更大，这些地区的房价涨幅此前最为明显，月供负担上升后买家退出的速度也更快；东北部市场因库存更为紧张，成交下滑幅度相对温和。协会的调查还显示，现金买家的占比有所上升，他们不受房贷利率制约，成为支撑成交的重要力量，但其规模不足以抵消贷款买家的退潮。

三、楼市拐点取决于利率走向

成屋销售跌至16年新低，标志着美国楼市调整进入更深阶段。成交量萎缩拖累了家具、家电、装修等相关消费，也令地方政府的房产交易税收承压。不过，库存回升与利率回落为企稳创造了条件：若房贷利率继续下行，明年春季传统销售旺季的成交有望回暖。反之，若11月13日公布的10月生产者物价指数继续超预期，美联储12月加息50个基点的概率上升，房贷利率可能反弹，楼市调整将进一步加深。对购房者而言，当前的窗口期在于利率短暂回落与房价尚未松动之间的微妙平衡，成交能否回升，关键要看未来数周的通胀与政策信号。

信源跟踪： 全美房地产经纪商协会/路透社 | 数据时间： 北京时间 2026年11月12日23:00